[절세가인] '부담부증여'의 담보수단 ‘효도계약’

◆ 효도계약의 필요성

최근 대법원은 부양의무를 저 버린 아들에게 부모로부터 넘겨받은 주택을 부모에게 되돌려주라는 판결을 선고한바 있고, 부모가 재산을 증여한 것은 자신들의 부양과 선조의 제사봉행, 묘소 벌초 등을 조건으로 한 '부담부증여(負擔附贈與)'이기 때문에 부담 의무를 이행하지 않을 경우 증여를 해제할 수 있다는 판결도 있었다.

이와 같은 판결에서 보듯이 부모가 평생 알뜰하게 모아온 재산을 자식에게 물려주는 것은 미풍양속이고 당연한 것처럼 여겨왔으나 자식에게 재산을 물려준 이후에는 부모에 대해 나 몰라라 하는 것을 보는 것은 익숙한 현실이 되었다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 최근 부모의 주택을 자녀에게 증여하고 자녀가 생활비를 부담하는 부담부증여 증여계약서, 일명 효도계약서라는 것을 작성하는 사례가 늘고 있다고 한다. 이와 같은 노후생활자금으로 지급받는 주택연금방식 효도계약서를 작성할 때 고려할 사항을 정리한다.

◆ 사례분석

[사례]
어머니는 2010.06.09. 소유하고 있던 시가 8억원의 서울 노원구 소재 아파트에 담보된 채무 3억원과 관련된 이자를 갚을 수가 없어서 아들에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 대해 관할세무서에서는 2012.02.06. 매매의 형식으로 어머니가 아들에게 소유권을 이전한 것에 대해 매매가 아닌 직계존비속간의 증여를 한 것으로 보아 아파트 시가 8억원에서 채무 3억원을 차감한 차액 5억원을 증여재산가액으로 하여 아들에게 증여세를 결정·고지하였다.

[관련법령]
상속세및증여세법 제44조 [배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정]에서 제1항에서는 “배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다. 다만, 제3항에서 ① 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우, ② 파산선고로 인하여 처분된 경우, ③ 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우 ④ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. ⑤ 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

[법원의 판단] (서울행정법원 2013.07.26. 선고 2012구합40728 판결)

아들은 어머니 소유의 아파트에 설정된 채무 3억원을 변제한 점 등을 고려하면 어머니는 자신의 채무를 변제할 자력이 부족했던 것으로 보이고, 아들로부터 지급받은 금원 외에는 정기적인 수입이 없었던 것으로 보이며, 부모의 경제적 상황이 여의치 않아 아파트가 여러 차례 강제집행，압류，가처분 등의 대상이 되는 등 부모의 주거가 불안정한 상태였기 때문에 아들이 아파트를 매수하되 부모가 그곳에서 안정적으로 생활하도록 하고, 어머니에게 정기적으로 금원을 지급하는 내용의 매매계약을 체결할 실질적인 이유가 있었다고 보인다.

어머니와 아들간에 아파트 소유권을 넘겨주고 아무런 대가관계가 없는 단순한 증여라기보다는 소유주택을 담보로 맡기고 평생동안 연금방식으로 매월 노후생활자금을 지급받는 주택연금과 비슷하다고 볼 여지도 있다. 따라서 부동산 취득원인이 증여라고 보더라도 적어도 상당한 대가를 지급하였다고 인정되는 부분은 증여세 과세가액에서 공제되어야 한다.

◆ 절세절략

부모가 자식에게 주택 등의 소유권을 넘겨주고 연금방식으로 매월 노후생활자금을 지급받는 것은 주택연금과 비슷하다고 볼 수 있다. 이와 같은 연금의 지급방식은 부동산의 소유권을 자녀에게 넘겨줄 당시의 정기금 평가규정을 활용하면 정당한 대가를 계산할 수 있을 것이다. 이러한 규정에 의한 평가액을 재산의 평가액과 일치시키는 금액으로 결정하면 될 것이고, 차액이 발생하면 이를 증여재산가액으로 하면 될 것으로 판단된다.

김완일 세무사  (sejungilbo)