[절세가인] 부동산과다법인 주식매매법

●부동산 법인 주식에 대한 과세동향

부동산을 많이 보유한 법인의 주식을 거래하면 부동산을 거래하는 것과 유사한 결과가 발생한다. 그 이유는 부동산을 많이 보유한 법인의 주식을 거래하면 그에 따라 해당 법인의 부동산 소유관계가 그대로 이전되는 결과를 초래하기 때문이다. 이러한 이유 때문에 지방세법에서도 토지 등과 같은 취득세 과세대상 자산을 보유하고 있는 법인의 주식을 취득하여 그 법인의 지분율이 50% 이상인 과점주주가 되거나 과점주주의 지위에서 지분율이 증가하는 경우에는 간주취득세 과세대상으로 규정하기도 한다.

이와 같이 부동산을 많이 보유한 법인의 주식을 양도하여 부동산의 양도와 같은 결과가 발생하는 경우에도 일반법인의 주식 양도와 같은 세율을 적용하게 되면 부동산의 양도소득에 대해 과세하는 양도소득세와 형평성에서 많은 차이가 발생한다. 이러한 점을 고려하여 부동산의 보유비율이 높은 법인 주식에 대해서는 비상장법인의 대주주가 주식을 양도했을 때 적용하는 20% 단일세율과는 달리 부동산 양도소득에 대해 적용하는 기본세율(최고 40% 세율이 적용되는 초과누진세율)로 과세하게 된다.

주식의 양도소득에 대해 기본세율 적용대상이 되는 주식을 분류할 때 특정주식과 부동산과다보유법인 주식은 소득세법에서 주식을 발행한 법인의 주주 구성, 부동산의 보유현황 또는 사업의 종류 등을 고려하여 적용한다. 이에 본 사례에서는 양도소득세 기본세율 적용대상이 되는 특정주식에 해당하거나 골프장 등의 업종으로서 부동산과다보유법인 주식에 해당하는 요건과 과세방법에 대해 정리한다.

●부동산과다보유법인 주식양도에 대한 과세방법

주식의 양도소득에 대해 기본세율 적용대상이 되는 특정주식은 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액 중에서 차지하는 비율이 50% 이상이 법인으로서, 해당 법인의 주식의 합계액 중 특수관계에 있는 주주들이 소유하고 있는 주식의 합계액이 50% 이상인 과점주주가 3년 이내에 그 법인의 주식 합계액의 50% 이상을 양도하는 경우의 해당 주식을 말한다. 또한 부동산과다보유법인 주식은 골프장·스키장·휴양콘도미니엄·전문휴양시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업을 하는 법인으로서, 토지, 건물, 부동산에 관한 권리가액의 합계액이 자산총액 중에서 차지하는 비율이 80% 이상인 법인의 해당 주식을 말한다.

부동산법인을 판정할 때 자산총액 중에서 차지하는 부동산 가액의 비율은 장부가액을 원칙으로 하고, 토지 또는 건물의 경우에는 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가로 평가하여 그 비율을 계산한다. 이러한 비율을 계산할 때 부동산 가액은 고정되어 있다고 하더라도 차입금이나 자본금의 증감에 의하여 자산총액이 변경되면 부동산의 비율이 달라질 수 있다. 이에 따라 차입금이나 자본금을 증가시켜서 부동산 비율이 변경되는 것을 방지하기 위하여 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금․금융재산과 대여금은 제외하도록 하고 있다. 또한 건설중인 자산의 경우에는 준공검사일 이전에는 부동산 가액에 포함되지 않지만 준공검사일 이후에는 부동산 가액에 포함한다.

부동산의 비율을 적용할 때 해당 법인의 자회사 등과 같이 해당 법인이 투자한 회사가 부동산을 보유하고 있는 경우에는 그 회사의 평가액에 대해 부동산의 비율을 적용하여 계산한 부동산 가액의 비율을 적용한다.

●절세전략

일반법인 주식과 달리 특정주식이나 부동산과다보유법인 주식의 분류는 양도일 현재 해당 법인의 자산총액 중에서 토지, 건물, 부동산에 관한 권리가액의 합계액이 차지하는 비율에 의하여 판정한다. 특정주식의 경우에는 해당 법인의 주식 합계액 중 특수관계에 있는 주주들이 50% 이상 보유하고 있는 과점주주가 3년 이내에 그 법인 주식 합계액의 50% 이상을 양도하더라도 양도일 현재 해당 법인의 부동산 비율이 50% 이상 되지 아니하면 이에 해당되지 아니한다. 또한 부동산과다보유법인 주식의 경우에도 골프장·스키장·휴양콘도미니엄·전문휴양시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대사업을 하는 법인에 해당하더라도 부동산 비율이 80% 이상 되지 아니하면 이에 해당되지 아니한다.

이러한 점을 고려하면 주식의 양도소득에 대해 기본세율이 적용되는 특정주식과 부동산과다보유법인 주식을 판정할 때 부동산 보유비율은 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금․금융재산과 대여금은 자산총액에서 제외하고 산정한다. 또한 건설중인 자산의 경우에도 준공검사일 이전에는 부동산으로 보지 않는다는 점도 함께 고려하여 부동산 양도시기를 결정하는 것도 절세에 도움이 될 것이다.

김완일 세무사  (sejungilbo)