[절세가인] 부동산취득자금에도 ‘꼬리표’가 있다

● 공동명의 부동산 대출금 이자에 대한 세법 적용

최근 은행의 대출이자율이 낮아서 임대용부동산을 취득할 때 은행으로부터 대출을 받아서 취득하고 해당 부동산에서 임대료를 받으면 이자를 지급하고도 남게 되어 대출을 받아서 취득하는 것이 일반적이다. 대출금으로 부동산을 취득할 때 취득자금 지급능력이 없는 사람은 물론이고, 절세 목적에서도 임대소득은 개인별로 나누어 과세되므로 소득세 부담이 줄어들게 되고, 나중에 건물을 처분할 때도 양도소득세 부담이 줄게 되어 공동명의로 취득하는 것을 선호하게 된다.

그렇지만 공동명의로 임대용부동산을 취득할 때 은행으로부터 빌린 대출금 이자는 경우에 따라서 부동산임대소득을 계산할 때 필요경비로 인정받지 못한다는 해석을 하기도 하고, 때로는 조세전문가에 따라 다른 해석을 하는 경우도 있어 고객의 입장에서는 황당하다는 생각을 하게 된다.

일반적으로 부동산임대소득을 얻기 위하여 직접 사용된 대출금에 대한 이자는 월세 등과 같은 부동산임대 수입금액에서 차감되는 필요경비에 해당한다. 그러나 공동명의로 부동산을 취득한 경우에는 필요경비로 인정하지 못하는 경우가 발생한다. 그 이유는 부동산을 취득하기 위하여 차입은 하지만 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 해당 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 없기 때문이다. 따라서 출자를 위한 차입금이 아닌 당해 공동사업을 위하여 차입한 경우의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있다.

이와 같은 해석은 오랫동안 이 분야에서 일했던 사람들도 혼란스러워 하고 있으므로 이에 대한 적용원리를 정리하고, 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단하게 되므로 주의할 필요가 있다.

● 출자금과 차입금의 차이점

어떤 사업을 하기 위해 자금을 내는 행위나 그 자금 자체를 출자라고 한다. 기업에 출자하여 경영활동을 한 결과로 얻어진 부가자본을 합한 것을 자기자본이라 한다. 기업은 규모가 확대되는 경우에는 부족한 자본을 외부로부터 조달하지 못할 때에는 그 사업은 계속할 수 없게 된다. 이러한 경우에는 타인으로부터 자금을 조달하여 운영하게 된다. 이를 타인자본이라고 하는데, 타인자본에 따른 자본비용을 지급이자라 한다.

기업은 자기자본으로 이익을 창출하면 그 이익에 대해 세금을 납부하고 남은 금액은 배당을 통하여 투자자에게 배당을 하게 된다. 반면에 타인자본을 통하여 기업경영을 하면 그에 따라 채권자에게 이자를 지급해야 하므로 그만큼 과세소득이 적게 발생되고, 배당금 지급 재원도 그에 따라 적게 된다. 그러나 최근에는 은행의 차입금 이자율이 낮아지면서 미성년자나 소득이 없는 부녀자도 부동산 취득자금이 없으면서 낮은 이자율의 타인자본으로 구입하게 된다.

타인자본에 의존하여 부동산을 취득하면 적은 자기자본으로도 차입에 따른 이자를 지급하고도 비교적 높은 소득을 얻을 수 있기 때문에 차입을 선호하게 된다. 거기에다가 과거 인플레이션이 심했던 시절에는 시간의 경과에 따라 채무의 가치도 떨어져서 차입을 통하여 기업자금을 조달하는 경향이 많았다. 이에 대해 차입에 따른 기업의 부실경영을 막고, 건전한 발전을 유도하기 위하여 증자를 하는 경우에는 증자소득공제를 하여 자기자본으로 경영하도록 유도한 사례도 있었다. 이와 같이 기업의 경영활동을 위한 재원을 자기자본으로 마련하는 것과 타인자본을 마련하는 것에서 따라 소득금액 계산원리가 달라진다는 것을 알 수 있다.

● 절세전략

이상에서 살펴본 바와 같이 출자를 목적으로 차입한 채무에 대한 지급이자는 필요경비로 공제하지 못하고, 기업경영을 위하여 차입한 채무에 대한 지급이자는 필요경비로 공제하게 된다. 이러한 면에서 보면 공동명의로 부동산을 취득할 때 조달하는 자금이 출자 목적으로 차입금이 조달되는지, 아니면 부동산 취득 목적으로 조달하는지에 따라 부동산임대소득금액을 계산할 때 필요경비 산입여부가 결정된다.

출자목적 또는 부동산 취득목적의 구분을 명확하게 하기 위해서는 부동산 매매계약서 작성 이전에 동업계약서를 우선적으로 작성하여야 한다. 동업계약서는 2인 이상의 사람이 공동으로 금전이나 노무 또는 물자 등을 출자하여 공동으로 상거래를 할 때 작성하는 것으로서, 공동으로 사업을 운영하고 이에 따라 발생하는 이익을 공동으로 분배하겠다는 것을 내용으로 하는 계약서이다.

이 때 동업계약서에는 경영의 방법, 출자금과 이익분배의 비율 등을 명시하고, 부동산의 취득에 따른 계약금과 중도금은 각자의 출자금으로 충당하고 나머지 부족한 취득자금은 임대보증금과 대출금으로 지급하는 내용을 기재하고, 대출금에 따른 이자의 지급도 취득한 부동산의 임대수입에서 지급하는 것으로 약정하는 것이 바람직하다. 부동산을 취득하는 자금의 원천은 비록 같다고 하더라도 그 자금의 성격에 따라 자본의 출자 또는 차입금을 통하여 조달한 내용에 따라 필요경비 공제여부도 다르게 적용된다는 점을 이해하여야 한다.

김완일 세무사  (sejungilbo)