상속받은 주택 양도세 안 내려면...살던 집 먼저 파세요

아파트를 상속받았다면 고민을 하게 됩니다. 매도와 보유를 놓고 여러 생각이 들 수밖에요. 이때 잘 따져볼 게 세금이죠. 세금 고려 없이 매도에 나설 경우 다주택자에 대한 양도소득세 중과로 양도차익 대부분을 세금으로 환수당하는 일이 벌어질 수도 있기 때문입니다.

우선 주택 한 채를 보유한 상태에서 다른 집을 상속받게 됐을 경우 비과세를 받으려면 매도 순서와 기간이 중요합니다. 1가구 1주택자가 따로 살던 부모로부터 주택을 상속받았을 때 상속받기 전부터 원래 갖고 있던 집을 먼저 팔면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

상속 주택은 없는 것으로 간주하기 때문이죠. 당초 1가구 1주택 비과세 기준을 충족한 사람이 상속으로 2주택자가 되고, 그에 따라 세 부담을 지는 게 불합리하다는 차원에서 과세 예외규정을 두고 있는 겁니다.

원래 갖고 있던 집이 아니라 상속 주택을 먼저 팔 경우엔 2주택자로 분류돼 양도세를 내야 하지만, 상속받은 날로부터 5년 이내에 상속 주택을 팔면 다주택자로 중과되지 않습니다.

상속받은 주택이 여러 채라면 그중 1채만 상속 주택으로 인정되고, 나머지는 일반주택으로 분류됩니다. 상속 주택은 물려받게 되는 여러 주택 중 ①부모가 가장 오래 소유한 주택 ②부모의 거주기간이 가장 긴 주택 ③사망일 시점에 부모가 거주한 주택 ④기준시가가 가장 큰 주택 순서로 정해집니다.

상속 주택을 여러 자녀가 지분을 나누는 공동상속방식으로 물려받았을 땐 주된 상속자를 잘 따져야 합니다. 주된 상속자는 상속 지분이 가장 큰 사람이며, 상속 지분이 같다면 ①해당 주택에 거주하는 자 ②최연장자 순입니다.

만약 주택을 한 채씩 갖고 있는 A·B·C가 부모로부터 세 채를 공동지분 형태로 상속받았다고 칩시다. 이때 주택마다 A의 지분이 제일 크다면 A는 상속받은 주택 모두에 대한 주된 상속자가 됩니다. 이 경우 상속 주택 1채는 A의 주택 수 산정 시 제외되지만, 일반 주택으로 분류된 나머지 2채는 주택 수에 포함됩니다.

이는 A가 향후 주택을 팔 때 상당한 세 부담을 질 수 있다는 뜻이기도 합니다. 3주택자의 양도세 세율은 기본세율에 30%포인트가 중과됩니다. 다만 B와 C는 소수 지분 상속자이기 때문에 해당 주택들은 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 다주택을 상속받게 됐다면 공동상속보단, 자녀들이 주택을 나눠 상속받는 게 유리하겠죠. 한 채씩 나눠 상속받으면 이미 주택 한 채를 보유하고 있더라도 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.

배우자에게 상속하는 것도 주의가 필요합니다. 한 가구에 남편과 부인 명의의 주택이 한 채씩 있을 경우 부인이 남편 명의의 주택을 상속받게 되면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 동일 가구원으로부터 상속받을 경우 해당 주택의 명의만 달라질 뿐, 같은 가구 내 주택 수는 변화가 없어 상속 주택의 주택 수 제외 특례가 적용되지 않습니다. 이럴 경우엔 부부와 따로 살고 있는 자녀가 남편 명의의 주택을 상속받는 게 절세 측면에서 유리합니다.

김완일 세무사

도움말 주신 분 : 김완일 세무법인 가나 대표세무사(서울지방세무사회장)