다주택자 집 팔 때 양도세 중과 걱정됐다면?...내년 5월 9일 전에 파세요

윤석열 정부가 출범하자마자 가장 먼저 한 일은 ‘양도소득세 중과 한시 배제’입니다. 지난 정부에서는 폭등하는 주택 가격을 안정시키기 위해 양도소득세를 중과하고, 종합부동산세도 높여 다주택자로부터 "가혹하다"는 불만이 터져 나왔는데요. 새 정부는 이를 다시 개정하면서 출구전략을 마련하려는 모습입니다.

주택에 대한 세금은 취득할 때 내는 '취득세'와 보유하는 동안 내는 '재산세', '종합부동산세', 다시 양도할 때 내는 '양도소득세'가 있습니다. 만약 3년 이상 보유한 주택을 팔아 양도차익이 생겼을 때는 그 사이 물가상승을 고려해 일정 비율(연 2%)로 최대 30%의 '장기보유특별공제'를 해줍니다. 양도소득세 세율은 다른 소득세와 마찬가지로 과세표준 구간에 따라 6~45%의 누진세율을 적용하지만, 보유기간이 1년 이내이면 50%, 2년 이내이면 40%의 단일세율을 적용합니다.

그동안 다주택자의 불만이 쌓인 것은 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에 장기보유특별공제가 배제되고, 2주택자에는 20%포인트, 3주택 이상인 경우에는 30%포인트의 가산세가 붙기 때문이었습니다. 만약 3주택 이상자가 집을 팔면서 10억 원 이상 차익을 거둔 경우 해당 구간에 대해서는 최고세율 45%에 중과 30%를 더한 75%로 과세하는 상황이었죠.

이 같은 제도의 부작용은 매물 감소였습니다. 세를 주거나 한 경우에는 세금과 임대 보증금을 빼고 나면 남는 게 없으니 특별한 사정이 없으면 처분하지 않게 됐습니다. 그렇다고 무작정 보유하자니 종합부동산세가 걸려, 자녀에게 증여를 하는 사례도 발생했습니다. 하지만 정부가 내년 5월 9일까지 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 파는 경우 중과를 배제하기로 한 만큼, 앞으로 11개월간은 그 걱정을 덜어도 되겠습니다.

정부가 고친 또 다른 제도는 1가구 1주택자의 비과세 적용 기간입니다. 1가구 1주택자가 집을 2년 이상 보유한 경우, 조정대상지역에서는 2년 이상 거주까지 한 경우 12억 원 이하의 주택은 양도소득세 비과세 대상이 됩니다. 문제는 다주택자가 집을 팔아서 1가구 1주택자가 된 경우였습니다. 집을 모두 팔고 1주택자가 된 날부터 보유기간과 거주기간을 계산하도록 한 것이죠.

지난달 소득세법 시행령 개정으로 주택 수와 관계없이 실제로 보유, 거주한 기간을 인정하게 됐습니다. 다주택자였다가 1주택자가 된 경우에도 2년간 기다리지 않고 바로 집을 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 것이죠. 다주택자라면 장기간 보유하고 거주하면서 보유이익이 가장 큰 주택을 마지막에 처분하는 것이 절세에 도움이 될 수 있습니다.

이사를 하면서 기존에 살던 주택을 팔고 새로운 주택을 취득하는 경우 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이 경우 1년 이내에 종전 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있었는데, 주택거래가 급감하는 상황에서 1년은 너무 짧다는 지적이 있어 왔죠. 이 기한 역시 2년으로 완화한 만큼, 이사를 계획 중인 사람들도 여유를 가질 수 있게 됐습니다.

김완일 세무법인 가나 대표세무사(서울지방세무사회장)

도움말 주신 분 : 김완일 세무법인 가나 대표세무사(서울지방세무사회장)