[절세가인] 주택 ‘양도보다 증여’ 선호하는 이유

◆ 최근의 주택 증여 동향

국토교통부 자료에 의하면 지난해 주택 매매거래는 전년보다 감소한 반면, 증여 건수는 증가한 것으로 언론에 보도되었다. 주택 증여를 선호하는 이유는 대출 규제와 양도소득세 중과 등으로 집을 사고팔기 어렵게 되면서 주택 매매는 감소하고, 부담부 증여 등의 형태로 자녀 등에 재산을 넘기는 증여는 늘어난 것으로 분석하고 있다. 이와 같이 주택의 증여가 증가하는 추세를 보이는 것은 최근 집값 상승세가 지속하면서 자녀에게 전세나 대출을 끼고 집을 사주는 '부담부 증여'가 늘고 있는 데에 그 원인이 있는 것으로 분석하기도 하였다.

필자의 입장에서는 주택의 매매보다는 주택의 증여를 선호하는 이유는 세금의 과세방법에 가장 큰 원인이 있다고 판단하고 있다. 우선 다주택자에 대한 중과세, 증여세와 양도소득세의 과세표준에 적용되는 한계세율의 차이, 증여를 하면 장기보유에 따라 발생된 자본이득에 대해증여세 이외에는 별도로 과세하지 않는 등에 그 원인을 찾을 수 있다.

예를 들어 1990년대 말에 서울 강남구 개포동 소재 재건축대상아파트를 2억원에 취득하였는데 지금은 12억원 이상 호가하고 있다. 이 아파트를 자식에게 증여하면 285백만원의 증여세가 발생하고, 이를 처분하면 283백만원의 양도소득세와 지방소득세가 부과된다. 이와 같이 자녀에게 증여하는 것이나 양도를 하더라도 세금부담은 거의 같은 세액이 발생하고, 흔히 절세방법으로 이용하는 부담부증여하더라도 절세에는 도움이 되지 않는다. 더군다나 다주택자로서 2018년 4월 1일 이후에 양도하는 경우에는 10% 또는 20% 세율을 가산하여 양도소득세를 납부하도록 개정되었다. 이러한 개정으로 보유기간 동안에 자본이득(capital gain)이 많이 발생한 주택을 자녀에게 증여하거나 다주택자 중과에 따른 주택수를 줄이기 위하여 증여를 더욱 선호하게 될 것이다. 이러한 점을 고려하여 주택의 양도와 증여에 대한 과세상의 차이점과 중과세 동향, 절세방안을 정리한다.

◆ 주택의 양도와 증여에 대한 한계세율과 다주택자에 대한 중과세

주택 등의 양도에 따라 발생하는 소득은 일시·우발적으로 발생되고 부동산 투기성향을 정책적으로 억제하자는 정책적 목적에 따라 다른 종합소득과는 별도로 분류과세를 하고 있다. 이 때 적용되는 세율은 원칙적으로 2년 이내의 단기 양도에 해당하면 40~50%의 단일세율로 과세하고, 그 밖의 자산의 양도에 대해서는 원칙적으로 종합소득세를 과세할 때 적용하는 기본세율을 적용한다.

양도소득에 적용하는 기본세율은 과세표준이 5억원을 초과하는 금액에 대해서는 42%의 한계세율이 적용되고, 여기에 종합소득세의 10%를 지방소득세로 납부하게 된다. 이에 반하여 증여세의 경우에는 5억원을 초과하는 금액에 대해서는 30%, 10억원을 초과하는 금액에 대해서는 40%, 30억원을 초과하는 금액에 대해서는 50%의 세율로 과세하면서 자진 신고하는 경우에는 2018년도까지는 5%, 2019년부터는 3%의 증여세 신고세액공제를 하고 있어서 자녀에게 재산을 이전할 의향이 있으면 주택을 처분하여 증여하는 것보다는 주택 그대로 증여하는 것이 효과적일 수 있다.

우리나라의 양도소득세 과세방법도 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 차감하는 필요경비는 원칙적으로 취득가액을 적용하고, 상속·증여받은 재산에 대해서는 피상속인 또는 증여자의 취득가액을 적용하지 않고 상속 또는 증여 당시의 시가를 적용하게 된다. 이러한 과세방법으로 증여자 단계에서 발생된 자본이득에 대해서는 한 푼도 과세하지 아니하는 점이 있어 증여를 선호하게 된다. 더군다나 지난 연말 소득세법 개정을 통하여 서울특별시 전역(25개구)과 경기도, 부산광역시, 세종특별자치시의 일부 지역과 같이 주택법상 조정대상지역으로 지정된 지역에 있는 주택을 양도할 때 2018년 4월 1일부터는 2주택 이상의 주택에 해당되는 경우에는 기본세율에 10%, 3주택 이상인 경우에는 20%를 가산하도록 하였다. 이러한 세법 개정으로 주택의 숫자를 줄이거나 주택을 처분하여야 하는 경우, 종합부동산세 등의 부동산 보유에 대한 과세를 우려하는 사람들에 의하여 증여하는 사례는 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

◆ 절세방안

주택 등과 같은 부동산 보유에 따라 발생된 자본이득에 대한 과세방법으로는 무상이전시 자본이득 과세방법, 승계취득가액 과세방법, 신취득가액 과세방법 등이 있다. 우리나라에서는 신취득가액 과세방법을 적용하고 있어서 피상속인 또는 증여자 단계에서 발생된 자본이득에 대해서는 상속세나 증여세로 과세되고, 상속인이나 수증자가 무상 취득한 자산의 양도에 대한 자본이득 계산시 양도가액에서 공제하는 취득가액은 상속·증여시점의 시가를 적용한다. 따라서 상속세나 증여세를 과세할 때 적용한 과세가액이 상속인·수증자의 취득가액이 된다. 이 방법은 상속이나 증여재산가액이 상속공제나 증여재산공제에 미달하는 경우에는 상속·증여세의 부과는 물론 피상속인이나 증여자의 보유기간동안 발생·누적된 자본이득에 대해서는 전혀 과세되지 아니하여 과세공백이 발생된다.

이와 같이 부모가 보유한 기간 동안 발생된 자본이득에 대해서는 과세하지 못하는 한계점이 있으므로 증여재산의 보유기간동안 자본이득이 많이 발생한 재산을 증여하는 것이 절세에 도움이 된다. 따라서 다주택자의 경우에는 주택수를 줄이거나 절세의 측면을 고려하여 자본이득이 많이 발생된 주택을 증여하는 것이 절세에 효과적일 수 있다.

김완일 세무사  (sejungilbo)