[절세가인] 다주택자 부담부증여의 '함정'

◆ 부담부증여 동향

그동안 우리 주변에서는 자녀에게 집을 사줄 때 부담부증여를 활용하는 경향이 있었다. 그 이유는 증여재산에 채무가 담보되어 있을 때 그 채무를 수증자에게 인계하면 그만큼 증여세 부담이 적어지기 때문이었다. 여기에서 부담부증여란 재산을 증여할 때 수증자에게 재산을 넘기면서 그 재산에 설정된 증여자의 채무를 함께 인계하는 증여를 말한다. 부담부증여를 하게 되면 증여재산가액 중 채무인계액을 제외한 부분은 무상증여에 해당되므로 수증자(양수자)에게 증여세를 과세하고, 채무인계부분은 사실상 유상양도에 해당하므로 증여자(양도자)에게 양도소득세를 부과하게 된다.

예를 들어 주택을 증여할 때 그 재산의 평가액은 10억원이고, 그 재산에 전세보증금이 6억원 설정되어 있다면 그 채무를 수증자에게 인계할 때에는 증여세과세가액은 4억원이 된다. 이에 따라 증여자는 10억원의 재산 중 4억원은 무상증여에 해당되어 수증자에게 증여세가 과세되고, 전세보증금과 관련된 채무액 6억원은 유상양도에 해당되어 증여자에게 양도소득세를 부과하게 된다. 부모와 자녀와의 관계에서 자녀에게 증여를 할 때 증여재산공제 5천만원을 공제하면 3억5천만원을 과세표준으로 하여 증여세를 부과하게 된다.

이와 같은 과세원리에 따라 채무를 인계하면 증여세과세가액은 채무액만큼 낮아지게 되어 일반적으로 증여를 할 때 부담부증여를 선호하게 된다. 그러나 부담부증여는 반드시 세부담면에서 유리한 것만은 아니다. 주택의 양도에 대해 중과세를 하기 시작하면서 부담부증여는 더욱 심사숙고를 하여야 한다. 최근에 2주택 또는 3주택 이상의 다주택자에 대해서는 양도소득세를 중과세하기 위하여 세율을 높이고 장기보유특별공제를 배제하는 등의 과세권을 강화하고 있어 양도소득세 부담을 먼저 고려하여야 한다.

이에 부담부증여에 대한 증여세와 양도소득세 과세와 관련된 세법규정을 함께 정리하여 본다.

◆ 부담부증여에 대한 관련 세법 규정

증여세 과세원리는 증여재산가액에 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액을 증여세과세가액에 가산한다. 증여재산가액을 합산할 때 증여자가 아버지인 경우에는 어머니가 증여한 것도 동일인이 증여한 것으로 보아 함께 가산하여 계산한다. 증여를 할 때 증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 공제하면 증여세과세가액이 된다. 이 때 수증자가 인수한 채무를 공제하는 것을 부담부증여라고 하는데, 배우자 간 또는 직계존비속 간에 채무를 인계하는 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 그러나 이러한 추정에도 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있고, 이를 서류 등에 의하여 객관적으로 인정할 수 있는 경우에는 채무로 공제할 수 있다.

부담부증여에 대해 소득세법에서는 채무를 인계하는 것은 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것과 같은 효과가 발생하므로 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보도록 규정하고 있어 양도소득세 과세대상이 된다.

이와 같은 과세원리에 따라 부담부증여를 하면 수증자에게는 증여세가 부과되고, 증여자에게는 양도소득세 납세문제가 발생된다. 부담부증여는 일반적으로 절세의 방법으로 활용하고 있으나 요즘처럼 주택의 양도에 대해 중과세하는 규정이 생기면서 주택의 보유기간 동안에 자본이득이 많이 발생한 재산을 증여할 때는 대단히 위험하다.

최근에 양도소득세 과세동향을 보면 3주택 이상을 가진 사람이 서울특별시의 용산구를 비롯한 11개 구(區)지역 및 세종특별자치시에 있는 주택을 팔면 양도소득세는 일반세율(6~42%)에 10%를 가산한 세율(16~52%)을 적용하여 양도소득세를 과세한다. 또한 금년 4월 1일 이후 양도하는 경우에는 10% 또는 20% 세율을 가산하여 양도소득세를 납부하도록 개정하였고, 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하면 장기보유특별공제도 배제하는 것으로 소득세법 시행령에서 입법예고가 되어 있다. 이와 같은 개정이 이루어지면 조정대상지역 내에 있는 주택으로서 다주택을 보유하는 사람이 부담부증여를 할 때는 예상치 않았던 세금이 부과될 수 있다.

◆ 절세전략

일반적으로 재산을 증여할 때 부담부증여를 하게 되면 채무가 수증자에게 인계되기 때문에 증여세과세가액이 그만큼 낮아진다. 이에 따라 인계한 채무액에 상당하는 금액은 유상양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 된다. 따라서 부담부증여의 핵심은 증여자에게 얼마의 양도소득세 납세의무가 발생되느냐이다.

양도소득세의 부과는 증여하는 주택이 1세대1주택에 해당하는 경우에는 부담부증여를 하더라도 증여자에게 승계하는 채무와 관련된 양도소득세 부담은 발생하지 아니한다. 그러나 2주택 또는 3주택 이상자의 다주택자가 양도소득세 중과에 따른 절세의 방법으로 주택수를 줄이기 위하여 증여할 경우에는 부담부증여를 하면 양도소득세 부담을 고려하여야 한다. 특히 보유기간 동안에 자본이득(capital gain)이 많이 발생한 주택은 부담부증여를 하지 않을 것도 고려하여야 한다.

과세당국에서는 고액재산가들의 재산 증여나 양도에 대해 중과세를 하고자 하는 입법을 준비하고 있으므로 평소에 상식이라고 생각했던 것도 다시 한 번 고려하는 것이 바람직하고, 재산을 이전할 때는 반드시 조세전문가인 세무사와 상의하는 것이 절세에 도움이 된다.

김완일 세무사  (sejungilbo)