[절세가인] ‘꿈의 건물주’ 꼬마빌딩 증여법

◎ 꼬마빌딩 취득 동향

최근 어느 언론에서 초등학생은 장래 희망이 ‘임대업자’라고 답하고, 청소년들은 ‘건물주’가 꿈이라고 말하는 등 청소년들이 희망하는 최고의 직업은 부동산임대업자를 꼽는다는 기사를 본 적이 있다. 부동산으로 재테크를 하면 안정적으로 수익을 얻을 수가 있어서 젊은 세대는 수익형 부동산에 재테크를 하고, 은퇴자들은 안정적인 임대수입을 바라고 월세를 놓는다고 한다. 이러한 부동산에 대한 재테크 등으로 부동산시장이 과열되면 당국에서는 빠짐없이 조세정책을 동원하여 안정화를 시도하게 된다.

최근 아파트시장이 과열됨에 따라 작년 8.2. 부동산대책을 발표하면서 임대주택에 대해서는 다양한 조세지원을 하는 대신에 투기목적으로 보이는 다주택자에 대해서는 금년 4월 1일부터 중과세를 하도록 하였다. 중과세의 핵심은 명목소득에 대해 물가상승을 반영하여 실질소득에 대해 과세하기 위한 장기보유특별공제를 배제하고, 양도소득에 대한 세율도 기본세율에 10% 또는 20%를 가산하여 과세하는 것이다.

이러한 주택 수요에 따른 규제 여파 등으로 꼬마빌딩에 대한 수요와 관심은 꾸준히 늘고 있다고 한다. 꼬마빌딩은 서울의 경우 30억원에서 50억원 정도하는 건물로서 적은 금액으로 부동산임대업자가 되고자 하는 사람들의 로망을 실현할 수 있다는 것이다. 그러나 꼬마빌딩이라고 하더라도 소득 수준이 낮은 자녀들은 자력으로 취득하는 것은 가능하지 않다. 따라서 부동산임대업자가 되는 것은 대부분 부모들의 증여에 의하여 실현되는 것이다.

부동산과 같은 재산을 증여로 취득하는 경우에는 그 재산의 평가액이 최저가 되는 시점에 증여하는 것이 절세에 도움이 된다. 이에 재산을 평가할 때 세법에서 적용하고 있는 평가방법과 절세전략에 대해 정리한다.

◎ 증여재산의 평가방법

재산을 증여할 때 증여세는 원칙적으로 소유권을 취득한 날 현재의 시가를 기준으로 산출한다. 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 증여의 경우에 시가의 적용은 평가기준일 전·후의 해당 재산에 대한 사례가액 또는 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액을 우선 적용하고, 그 다음 순서로는 평가기간 이외의 해당 재산의 사례가액과 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액을 적용하며, 사례가액이 없는 경우에는 최종적으로 세법에서 정하고 있는 보충적 평가방법으로 평가한다.

해당 재산에 대한 사례가액은 원칙적으로 평가기준일 전·후 3월(상속재산의 경우 6월)이내에 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등의 사례가액이 있는 경우로서 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 적용하고, 감정가액평가서를 작성한 날로부터 평가기준일 전·후 3월(상속재산의 경우 3월) 이내에 당해 재산에 대하여 2 이상의 감정기관(금년 4월 1일부터는 기준시가 10억원 이하의 부동산의 경우에는 하나의 감정기관)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 적용하며, 보상가액 등이 결정된 날로부터 평가기준일 전·후 3월(상속재산의 경우 6월) 이내에 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액을 적용한다.

해당 재산에 대한 사례가액이 없으면 해당 평가대상재산과 면적·종류·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 사례가액이 있는 경우에는 이들 가격을 시가로 적용한다. 평가기준일 전·후 3월(상속재산의 경우 6월) 이내의 사례가액이 없으면 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 해당 재산에 대한 사례가액 또는 유사한 재산의 사례가액이 있는 경우로서 평가기준일까지의 기간 중에 가격의 변동이 없는 경우에는 이를 시가에 포함시킬 수 있다. 이러한 사례가액도 없으면 세법에서 정하고 있는 일명, ‘보충적 평가방법’에 의하여 평가하게 된다.

◎ 절세전략

절세를 한다는 것은 세액 산출의 기준이 되는 과세표준이 낮게 산출되거나 낮은 세율의 적용, 산출세액에 대한 감면 등 다양한 방법에 따라 거래의 시기, 방법 등을 선택하게 된다. 증여세의 경우에 절세의 핵심은 과세표준이며, 과세표준은 증여재산의 평가액이 좌우하게 된다. 재산의 평가는 해당 재산에 대한 사례가액이 있으면 그 사례가액으로 우선 적용하고, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 사례가액이 확인되지 아니하면 최종적으로 보충적 평가방법으로 평가하게 된다.

부동산에 대한 보충적 평가방법은 일명 ‘기준시가’에 의하여 평가한다. 토지의 경우에는 매년 1월 1일을 기준으로 하여 원칙적으로 5월 31일에 고시하는 공시지가를 적용하고, 건물의 경우에는 매년 1월 1일을 기준으로 직전년도 말에 고시하는 기준시가를 적용하며, 주택의 경우에는 매년 1월 1일을 기준으로 하여 원칙적으로 4월 30일에 고시하는 개별 또는 공동주택가격을 적용한다. 오피스텔과 상업용 건물은 매년 1회 이상 국세청장이 별도로 고시하는 기준시가를 적용하여 평가하게 된다.

오피스텔과 상업용 건물의 기준시가는 시가 반영률이 시가의 80%인 점을 고려하면 일반적으로 적용하는 기준시가는 시가의 80%에 못 미친다. 이에 따라 사례가액이 확인되지 아니하면 부동산에 대한 보충적 평가방법인 기준시가에 의하여 평가하게 된다. 따라서 증여일 전 2년 이내에 발생한 사례가액이 있는 경우에는 기준시가 적용이 가능하지 않지만 증여일부터 2년 전에 발생한 사례가액은 시가 적용이 어려우므로 기준시가에 의하여 평가하게 된다. 이러한 점을 고려하면 빌딩이나 임야 등과 같은 재산의 경우에는 유사성 입증이 곤란하므로 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액을 적용할 가능성은 희박하다. 따라서 기준시가의 적용이 가능하게 된다.

시장에서 거래하는 가격보다 낮은 가액으로 재산을 증여하고자 하면 증여할 재산을 부모가 먼저 취득하고, 그 재산의 취득 계약일부터 2년이 경과한 이후에 자녀에게 증여하면 실제 시가보다 저평가된 기준시가에 의하여 증여할 수 있다. 건물이나 임야 등과 같은 부동산으로 증여하고자 한다면 장기간에 걸쳐 증여를 고려하되, 취득세 등과 함께 고려하는 것이 절세에 도움이 된다.

김완일 세무사  (sejungilbo)