[절세가인] 유사사례가액 확인도 ‘사전답변제’처럼

◇유사사례가액 적용

그동안 상속재산이나 증여재산을 평가할 때는 해당 재산에 대한 사례가액이 있는 경우에는 그 사례가액을 우선 적용하고, 해당 재산의 사례가액이 없는 경우에는 개별공시지가 등의 적용과 같이 세법에서 정하는 평가방법으로 평가하였다. 사례가액은 상속재산의 경우에는 상속개시일 전·후 6개월 이내, 증여재산은 증여일 전·후 3개월 이내에 해당 재산에 대한 매매·감정·경매 등의 가액을 적용한다. 그렇지만 상속세 및 증여세 신고기한 이내에 해당 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액이 있는 경우에도 평가액이 동일하거나 유사하지만 이를 적용할 수 없는 한계가 있어 납세자간 부담세액의 차이가 발생할 수 있다. 이러한 점을 고려하여 증여세 완전포괄주의과세제도가 도입될 때 유사사례가액을 시가로 적용하도록 하였다.

납세자간의 과세 형평성이라는 명분으로 유사 재산의 사례가액을 시가로 적용하도록 하였지만 그동안 납세자가 유사 재산과 관련된 사례가액을 적용해 본 적도 없고, 확인할 수 있는 방법도 없어서 납세의무를 이행하는 데는 많은 어려움이 따랐다. 또한 유사성의 기준도 명확하지 아니하여 납세자와 과세당국 사이에는 많은 분쟁이 발생되기도 하였다. 이러한 점을 개선하기 위하여 관련규정을 개정하는 등 그 기준을 명확히 하려는 노력을 하였다. 그러나 여전히 납세자는 해당재산과 유사한 다른 재산의 사례가액을 확인하는 데에는 어려움이 있으므로 유사 재산의 사례가액을 확인할 때에는 세심한 주의가 필요하다.

◇유사사례가액 적용방법의 개선노력

해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 사례가액, 즉 유사사례가액을 시가로 적용하는 것은 2004년부터 시행하였다. 이 방법의 도입에 따라 납세자가 해당 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액을 확인하고자 하지만 당초의 입법의 의도와는 달리 유사한 다른 재산의 범위에 대한 기준도 명확하지 아니하고 유사 재산의 사례가액을 구체적으로 확인하는 것은 생각처럼 쉽지 않다. 결국 납세자는 국토교통부 실거래가 공시시스템을 이용하거나 은행의 부동산 시세표를 활용하여 신고하게 된다. 이렇게 시세표에 따라 신고하는 경우일지라도 납세자가 신고한 이후에 발생된 사례가액이 과세당국에서 수집한 빅데이타에 의하여 확인되는 경우에는 그 가액으로 결정되기도 하였다.

이러한 결정으로 납세자와 과세당국 사이에 분쟁이 발생하였고, 이를 개선하기 위하여 납세자가 신고한 이후에 발생된 사례가액은 시가로 적용하지 않는 것으로 개정하였다. 또한, 해당 재산과 유사성을 판단할 때 동일하거나 유사한 다른 재산의 판단기준으로 기준시가를 적용하도록 개정하였고, 이와 같은 개정 이후에도 유사성과 관련된 분쟁이 계속되자 최근에는 유사성의 기준을 공동주택가격이 있는 공동주택의 유사사례가액은 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고, 주거전용면적의 차이와 주택가격의 차이가 각각 5% 이내일 것을 요건으로 하였고, 그 밖의 재산의 경우에는 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 사례가액을 적용하는 것으로 하였다.

◇유사사례가액의 사전확인

납세자가 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액을 확인하는 데에는 한계가 있다. 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액을 부동산 거래를 중개하는 부동산중개업소에서 확인할 수 있으나, 이는 고객의 정보를 보호하여야 한다는 점에서 위법한 행위이다. 또한, 거래내용을 신고 받는 지방자치단체에서 확인할 수 있겠으나 납세자가 이를 확인하는 것은 사실상 불가능하다. 결국 납세자가 확인할 수 있는 것은 과거의 관행과 같이 국토교통부 실거래가 공시시스템을 이용하여 시세를 확인하여 신고할 수밖에 없다.

그러나 세법에서 정하고 있는 유사사례가액 적용의 입법 의도는 시세에 따라 신고할 것을 예정하고 시행한 것이 아니라 해당 재산과 유사한 다른 특정 재산의 사례가액이 시가로 적용될 것을 예정하고 입법하였을 것이다. 결국 해당 재산과 관련된 유사한 재산의 사례가액은 과세당국이 보유하고 있는 빅테이터에서는 확인이 가능할 것이다. 이러한 점을 개선하기 위해서는 세법의 해석과 관련하여 '세법해석 사전답변제도(Advance Ruling)'를 시행하고 있는 것과 같이 유사사례가액을 적용할 때도 이를 적용하는 것이 어떠할까? 납세자가 과세당국에 과세표준과 세액을 신고기한 전에 상속재산 또는 증여재산과 관련된 유사사례가액을 조회하고, 이에 대한 답변을 얻음으로써 납세자는 납세이행비용을 줄일 수 있을 것이며, 이는 절세의 한 방법이 될 수 있을 것이다.

김완일 세무사  (sejungilbo)