[절세가인] 부동산임대업자의 법인전환 ‘돌고 도는 절세전략’

◇ 임대용 부동산의 현물출자

과거에는 개인 부동산 임대사업자가 임대용 부동산을 법인에 현물출자를 하는 경우 현물출자로 인한 양도소득세는 이월 과세되고, 임대용 부동산에 대한 평가액은 개인으로 보유할 때보다 법인의 주식으로 보유할 때 훨씬 저평가될 수 있었다. 이러한 점을 알아차린 컨설팅 회사들은 상속 또는 증여를 할 때 절세에 도움이 된다고 임대용 부동산을 보유한 사람들을 찾아다니면서 법인에 현물출자하는 방안을 영업에 활용하였다.

이것은 비상장주식을 평가하는 경우 임대용 부동산은 개인이 보유할 때 부동산으로 평가하는 가액보다 순자산가치와 순손익가치를 가중 평균하는 방식의 주식 평가액이 훨씬 저평가될 수 있었기 때문이었다. 특히 수익률이 낮은 부동산을 보유한 경우에는 주식으로 평가한 가액이 더 낮아지는 결과가 발생된다. 이러한 이유로 개인 부동산 임대사업자가 임대용 부동산을 법인에 현물출자를 하는 경향이 확대되자 과세당국에서는 2012년에 상속세 및 증여세법 시행령을 개정하면서 부동산의 비율이 자산총액의 80%이상인 법인에 대해 순자산가치로만 평가하도록 하였다.

이러한 법 개정은 부동산의 보유비율이 높은 비상장법인 중 수익률이 높은 법인의 경우 순자산가치로 평가하는 방법이 획일적 적용됨에 따라 주식이 저평가되는 문제를 초래하였다. 이에 지난 2월에 상속세 및 증여세법 시행령의 개정을 통하여 순자산가치로 평가하는 법인의 대상을 골프장 등을 하는 법인으로서 부동산의 비율이 자산총액의 80%이상인 법인으로 업종의 제한을 두었다. 이러한 개정으로 또 다시 과거에 컨설팅회사들이 활용하던 임대용부동산을 법인에 현물출자하는 컨설팅 방안이 새롭게 등장할 것으로 예상된다.

◇ 비상장주식 평가규정의 개정 연혁

비상장주식의 평가는 사례가액이 확인되지 아니하면 세법에서 정하는 방법에 따라 부동산과다보유법인에 해당되는 경우에는 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 2와 3의 비율로 가중 평균하여 평가한다. 이러한 원칙적인 평가방법을 2012년 상속세 및 증여세법 시행령을 개정할 때에는 해당 법인의 부동산 보유비율이 자산총액의 80%이상인 경우에는 순자산가치로 평가하도록 하였고, 이어서 2017.04.01.부터 시행되는 상속세 및 증여세법 시행령 개정에서는 업종이 골프장·스키장·휴양콘도미니엄·전문휴양시설 관련 사업을 하는 법인으로서 부동산의 비율이 80%이상인 경우에는 순자산가치로 평가하도록 하였다. 이와 함께 골프장과 같은 업종 이외의 일반 업종의 경우에는 순손익가치와 순자산가치를 가중 평균한 가액이 순자산가치의 80%보다 낮은 가액으로 산정될 때는 80%를 하한선으로 하여 평가하되, 이를 단계적으로 시행하기 위하여 2018.03.31.까지는 순자산가치의 70%를 하한선으로 하였다.

◇ 절세전략

일반적으로 부동산 임대법인의 수익률은 순자산가액의 5% 이내인 것으로 알려지고 있다. 이러한 부동산 임대법인의 주식가치를 평가할 때 순자산가치에 3, 순손익가치에 2의 가중치를 부여하여 평가하면 개인의 부동산으로 평가할 때보다 훨씬 저평가될 수 있고, 부동산을 현물출자하면 법인에 부동산을 유상 양도한 것이 되므로 이 때 발생된 양도소득세는 이월과세되어 해당 법인이 법인세로 납부하여야 한다.

개인 단계에서 발생한 양도소득세 상당액은 비상장주식을 평가할 때 채무로 공제하는가에 대해 국세청 예규에서는 법인의 채무로 공제하지 않는다고 해석하는 반면, 조세심판원 결정에서는 해당 법인의 채무에 해당된다고 결정한 바 있다. 이와 같은 원리에 따라 비록 개정된 방식에서는 순자산가치의 80%를 하한선으로 삼는다고 하더라도 개인 부동산임대업자로서 부동산을 보유할 당시에 발생된 자본이득에 대한 양도소득세 상당액을 채무로 계상하면 그만큼 순자산가치는 낮아진다. 특히, 자본이득이 많이 발생된 부동산을 법인에 현물출자하면 양도소득세 상당액이 더욱 크게 발생되어 이를 채무로 계상하면 순자산가액은 더 낮아지게 된다.

이와 같은 개정작업을 거듭하다가 보면 과거의 절세전략이 돌고 돌아 새로운 절세전략으로 등장하게 된다. 또한 이러한 절세전략도 해당 법률에서 부동산임대업을 시행규칙에 추가하는 개정을 하면 하루아침에 물거품이 될 수도 있다. 납세자의 절세전략과 과세당국의 방어는 돌고 돈다.

김완일 세무사  (sejungilbo)