부동산법인의 주식이동과 컨설팅요령

 

◎ 부동산법인 주식이동 동향
대재산가들은 과거에는 2세들에게 재산을 이전할 때 부동산이나 현금 등으로 증여하는 경향이 있었다. 그러던 것이 2006년부터는 양도소득을 계산할 때 기준시가 과세원칙에서 실지거래가액 과세원칙으로 변경됨에 따라 절세효과가 반감되어 주식을 통한 재산의 이전을 고려하는 사례가 많아졌다고 생각된다. 일부 언론에서도 주식 증여가 뚜렷하게 증가하는 통계자료를 분석하면서 ‘금수저는 주식으로 받는다’는 기사를 내기도 하였다. 

부동산을 많이 보유하고 있는 ‘부동산법인’의 경우에는 자녀들에게 주식으로 이전하면 부동산을 동시에 이전할 수 있게 된다. 이에 따라 부동산 임대업을 영위하는 개인사업자는 조세특례제한법에서 지원하고 있는 현물출자를 통한 법인전환을 하면서 자녀에게는 주식으로 이전하는 방안을 고려하기도 한다. 과세당국에서는 이러한 점을 고려하여 부동산법인과 일반법인을 구분하여 여러 분야에서 다르게 취급하고 있다. 부동산법인을 일반법인과 다르게 취급하는 이유는 부동산을 많이 보유하고 있는 법인의 주식을 거래하면 해당 법인의 부동산 소유 관계가 그대로 이전되는 효과가 발생하기 때문이다.  「지방세법」에서도 토지 등과 같은 취득세 과세대상 자산을 보유하고 있는 법인의 주식을 취득함으로써 해당 법인의 주식 지분율이 50%를 초과하는 과점주주에 해당하거나 과점주주의 지위에서 추가로 지분율이 증가하는 경우에 대해서는 간주취득세를 과세하고 있다. 

비상장주식을 평가할 때도 해당 법인의 자산가액 중에서 토지, 건물, 부동산에 관한 권리가 차지하는 비율이 자산총액의 50% 이상인 경우에는 부동산과다보유법인이라고 하여 일반법인과 구분하여 자산가치에 대해 더 큰 가중치를 부여하고, 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액의 80% 이상인 경우에는 자산가치와 수익가치의 가중평균 방식이 아닌 자산가치로만 평가하고 있다. 주식 양도에 따른 양도차익에 대해서는 일반적으로 단일세율로 과세하는 것과 달리 특정주식에 해당하거나, 골프장업·스키장업 등을 영위하는 법인으로서 부동산의 비율이 자산총액의 80% 이상인 법인의 주식에 해당하는 경우에는 기본세율로 과세하기도 한다.

이와 같이 부동산법인의 주식에 대해서는 일반법인과 구분하여 과세하고, 개인이 부동산을 취득하는 것보다는 법인의 부동산 취득에 대해 중과세를 하며, 양도차익에 대한 과세소득 계산에 있어서도 차별적으로 과세한다. 그럼에도 대재산가들은 부동산법인을 통한 자산이전에 많은 관심을 가지고 있다. 이러한 부동산법인에 대해 주식가치를 평가할 때도, 양도차익에 대한 과세소득계산, 세율의 적용 등에서 서로 상이하며, 「소득세법」과  「상속세 및 증여세법」에서 사용하는 용어도 상이하여 납세자들을 혼란스럽게 한다. 이에 따라 부동산과다보유법인, 부동산 등의 보유비율이 자산총액의 80% 이상인 법인, 특정주식 등의 개념과 과세방식에 대해 정리하고 절세방안에 대해 간략하게 정리한다.

◎ 부동산법인에 대한 과세방법
부동산법인의 주식과 관련한 세법상 용어와 평가방법 그리고, 양도차익에 대한 과세방법 등은 일반법인과 큰 차이가 있다. 일반법인과 부동산법인을 구분해야 하는 이유는 양도차익에 대한 과세방식과 공정한 가치 평가에 있다고 할 수 있다. 우선, 주식의 양도차익에 대한 과세방법을 살펴보면, 주식의 양도소득에 대해서는 원칙적으로는 대주주에 대해 단일세율 20%(과세표준 3억원 초과분 25%)로 과세하고, 2023년부터 도입하기로 예정되어 있는 금융투자소득세로 분류하여 과세하게 된다. 반면에 부동산법인 주식의 양도차익에 대해서는 그동안 과세하던 방식과 같이 양도소득세로 분류하여 기본세율(6%~45%)을 적용하여 과세한다. 

부동산법인의 주식에 대해서는 특수관계인의 지분을 포함하여 해당 법인 주식의 50%를 초과하여 보유한 주주 즉, 과점주주가 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액의 50% 이상인 법인으로서, 3년 이내에 해당 법인 주식의 50% 이상을 처분하는 경우에는 특정주식으로 과세하고, 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 골프장업ㆍ스키장업ㆍ휴양콘도미니엄업ㆍ전문휴양시설업 법인으로서 자산총액 중 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 가액이 차지하는 비율이 80% 이상인 법인의 주식으로 과세한다. 

특정주식은 3년 이내에 해당법인 주식의 50% 이상 양도해야 기본세율이 적용되는 것과 달리 골프장업 등을 하는 법인으로서 부동산의 비율이 80% 이상인 법인의 주식의 경우에는 주식의 보유 비율에 관계없이 1주라도 처분하면 기본세율이 적용된다. 특정주식 등을 판단할 때 자산총액에서 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액의 50% 또는 80% 이상의 판정은 원칙적으로 평가기준일 현재의 해당 법인의 자산총액에서 차지하는 비율을 기준으로 하며, 자산총액은 무형고정자산인 개발비 및 사용수익기부자산가액은 제외하고, 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금·금융재산 및 대여금의 합계액도 포함하지 않도록 한다. 

한편, 「소득세법」에서 구분하고 있는 특정주식과 골프장업 등의 법인으로서 부동산의 비율이 80% 이상인 법인의 주식과 달리 「상속세 및 증여세법」에서는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액 중에서 50% 이상을 차지하고 있는 법인을 부동산과다보유법인이라고 정의하고 있다. 「상속세 및 증여세법」에서 비상장주식을 평가할 때 부동산과다보유법인을 구분하는 이유는 원칙적으로 자산가치와 수익가치를 가중평균하되, 부동산을 과다하게 보유한 법인은 자산가치가 주가에 더 큰 영향을 미치게 되므로 자산가치에 더 큰 가중치를 부여하는기 위한 것이다. 자산총액 중에 토지, 건물, 부동산에 관한 권리가 차지하는 비율이 자산총액의 50% 이상인 법인에 대해서는 일반법인에 대해 수익가치에 3의 가중치, 자산가치에 대해 2의 가중치를 부여하는 것과 달리 자산가치에 대해 3의 가중치, 수익가치에 대해 2의 가중치를 부여하여 평가한다. 그리고 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 골프장업 등의 업종 법인으로서 자산총액 중 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 가액이 차지하는 비율이 80% 이상인 법인의 주식은 자산가치로만 평가한다.

「상속세 및 증여세법」에서 비상장주식을 평가할 때 부동산과다보유법인은 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다. 이러한 법인을 판정할 때 자산총액 중에서 부동산 등이 차지하는 비율을 계산할 때의 자산총액은 해당 법인의 장부가액으로 하되, 토지와 건물에 대해서는 해당 자산의 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가를 적용하도록 하고 있다. 「상속세 및 증여세법」에서는 비상장주식을 평가할 때의 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하고 있는 것과는 다르다.
 

◎ 절세전략
법인이 과밀억제권역에서 부동산을 취득하거나 주택을 취득하는 등의 경우에 취득세를 차별적으로 과세하고, 양도차익에 대해 과세할 때에도 개인이 보유하고 있는 부동산에 대해서는 물가상승을 고려한 장기보유특별공제를 하는 반면에, 법인이 보유하고 있는 부동산에 대해서는 이를 고려하지 않고 그 차액에 대해 과세하며, 지정지역에 있는 주택과 비사업용토지의 양도소득에 대해 별도의 법인세를 과세한다.

부동산법인에 대해서는 일반법인보다 유리하지 않는 과세체계를 유지하고 있음에도 특수관계인 사이에 주식이동을 하는 경우에는 별도로 취득세가 부과되지 않고, 사실상 부동산을 이전하는 장점이 있어 증여수단으로 활용되기도 한다. 이러한 부동산법인 주식에 대한 평가방법과 해당 법인이 보유한 부동산의 보유비율을 계산할 때의 자산총액, 주식의 양도소득에 대한 과세방법이 상이하므로 사전에 충분한 검토를 통해 세무계획을 수립하면 절세의 기회로 활용할 수도 있다.

주식을 증여할 때 증여시점에 부동산과다보유법인 해당 여부에 따라, 또는 주식을 양도할 때에는 양도 당시에 특정주식 또는 일반주식의 분류에 따라 부담하는 세금은 현저한 차이가 발생하게 된다. 이러한 판단은 평가기준일 현재 「소득세법」에서 규정하고 있는 자산총액에서 토지와 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 차지하는 비율에 따라 결정되고, 자산총액의 계산은 해당 법인이 보유한 자산 중에 토지와 건물에 대해서만 기준시가와 장부가액을 비교하여 큰 금액으로 평가하고 나머지는 장부가액을 적용한다. 이 경우에 개발비와 사용수익기부자산가액은 제외하고, 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금, 금융재산과 대여금도 자산총액에서 제외하며, 자산 중에 건설중인 자산은 준공검사일 이전에는 부동산으로 보지 않는다.

이러한 점을 고려하여 장기간에 걸쳐 차입금이나 증자를 통해 자산총액을 증가시키기도 하고, 부동산의 종류가 다양한 경우에는 일부 부동산의 처분을 고려할 수도 있으며, 해당 법인의 수익력이 큰 경우에는 부동산을 추가 취득하여 자산가치 평가대상에 포함시킬 수도 있다. 이러한 세무계획의 수립은 조세전문가인 세무사들이 할 수 있고, 해야 하는 역할이다.

세무사신문 제834호(2022.12.16)

<저작권자 © 세무사신문, 무단 전재 및 재배포 금지>