효도계약 증여 또는 주택연금방식 양도


 

◎ 주택의 증여 동향
최근 언론에서는 2022년 말까지는 주택을 증여하는 사례가 많았으나 2023년 들어서는 대폭 감소한 것으로 보도하고 있다. 주택 증여가 감소한 이유는 2021년도 말에 지방세법을 개정할 때 증여로 인한 취득세 과세표준이 종전에는 시가표준액(공시가격)을 적용하던 것을 상속세 및 증여세법과 같이 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등과 같은 시가인정액을 적용하도록 하였고, 이러한 개정내용은 2023년부터 시행됨에 따라 과세표준 증가에 따른 취득세 부담의 증가를 우려한 것이 가장 큰 원인이라고 생각된다.

현명한 납세자는 취득세 과세표준을 실거래가액에 상당하는 시가인정액으로 적용하는 개정을 하고, 이를 준비하는 유예기간에 서둘러 주택 증여를 한 것으로 이해된다. 과거에도 다주택자에 대한 중과세 등과 같은 새로운 제도가 시행될 때 현명한 납세자들은 세법의 개정 추이를 고려하여 양도 시기를 선택하였고, 이러한 납세자의 현명한 선택은 대부분 세무사의 도움을 받아 실행하게 되며, 세무사의 도움을 받지 못한 납세자는 절세의 기회를 놓치게 된다. 이러한 현실을 고려하여 세무사회에서도 ‘세무사와 함께 하는 것이 생활의 지혜입니다’라는 구호를 사용하면서 생활 속의 세무사의 역할을 강조하고 있다.

주택을 증여하는 사례들은 대체로 종합부동세 등과 같은 보유세 부담 등을 고려하여 재산의 분산, 자녀에 대한 세대 이전 등이 있고, 그동안 부동산의 가격이 폭등하여 재산이전을 하지 못하다가 작년 말에 취득세 과세표준 계산방식의 변경으로 서둘러 증여하였다고 생각되며, 지금처럼 집값이 지속적으로 하락한다면 자녀들의 사정을 고려하여 적절한 시기에 주택 증여는 꾸준히 이어질 것으로 예상된다.  

주택 증여를 고려하는 경우에 그에 따른 증여세와 취득세 등과 같은 비용이 부족한 자녀들에게 적절한 시기와 방법을 찾기 위해 세무사에게 상담을 요청하게 된다. 자녀 등에게 재산을 이전하는 시기는 대체로 재산의 평가액이 최저가 되는 시점, 세법 적용에서 다양한 세액 또는 소득공제가 가장 유리한 시기와 방법, 세법의 틈새를 활용하는 방법 등 재산 이전과 관련한 의사결정 요소는 다양하다. 주택을 이전하는 방법도 증여 또는 상속, 매매를 선택할 수 있고, 자녀의 경제력을 고려하여 채무를 공제한 차액을 증여하는 부담부증여를 할 수 있으며, 대가의 지급방법도 채무를 차감한 차액에 대해 분할하여 지급하는 방식으로 할 수 있다. 

이와 같이 부모와 자녀의 관계 등 특수관계인 사이에 거래할 것으로 예상되는 매매, 증여와 같은 거래유형과 대금의 지급방식 등과 관련한 내용과 절세전략을 간략하게 정리한다.

◎ 재산의 이전방식에 따른 과세방식
소득이 있는 곳에 세금이 있다. 이러한 세법 원리에 따라 양도소득세 과세대상 재산을 매매하면 양도자에게 양도소득세가 과세되고, 재산을 무상으로 이전하는 경우에는 이전받은 자에게 증여세를 과세한다. 재산을 매매할 때도 시가보다 낮은 가액으로 양도하거나 높은 가액으로 취득하면 그 형식은 매매이지만 재산의 무상이전의 효과도 함께 발생한다. 이에 따라 자녀 등과 같은 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 재산을 양도하거나 시가보다 높은 가격으로 취득하는 경우로서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 차액에 대해 부당행위계산을 적용하여 양도소득세를 부과한다. 이 경우에 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우를 말한다. 또한, 자녀 등과 같은 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 재산을 양도하거나 시가보다 높은 가격으로 매입하는 경우에는 시가와 대가의 차액에 대해 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 한다. 

한편, 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여의 경우에는 증여재산가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 차감한 차액에 대해 증여세를 과세하고, 채무에 상당하는 금액은 양도가액이 되어 양도소득세가 부과된다. 이에 따라 자녀의 지급 능력을 고려하여 저가양도, 부동산에 채무가 포함된 상태로 이전하는 부담부증여 등의 방법 등을 선택할 수 있다. 대가의 지급방법에 대해서는 부모와 자녀 사이에는 일반적인 거래의 형태와는 다른 방법을 고려할 수도 있다. 예를 들어, 주택의 매매 대가의 지급을 주택연금 형태로 분할하여 지급하는 방식을 고려할 수 있다. 매매대금의 분할 지급방식은 다음의 사례를 통하여 분석해 본다.

◎ 사례분석
어머니 황씨는 2010년 6월에 소유하고 있던 시가 8억원의 아파트에 담보된 채무 3억원과 관련된 이자를 갚을 수가 없어서 아들에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 대해 관할 세무서에서는 2012년 2월에 어머니 황씨가 아들에게 소유권을 이전한 것에 대해 매매가 아닌 직계존비속간의 증여를 한 것으로 보아 아파트 시가 8억원에서 채무 3억원을 차감한 차액 5억원을 증여재산가액으로 하여 아들에게 증여세를 결정·고지하였다. 이 때 적용한 법령은 상속세및증여세법 제44조 [배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정] 제1항에서 “배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다”라고 규정하고 있다. 그렇지만 단서규정에서는, "배우자 등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다”라고 규정하고 있다.

이러한 처분청의 결정에 대해 법원(서울행정법원 2013.07.26. 선고 2012구합40728 판결)에서는 어머니 소유의 아파트에 근저당권이 설정된 채무가 있는 점 등을 고려하면, 어머니는 자신의 채무를 변제할 자력이 부족했던 것으로 보이고, 아들로부터 지급받은 금원 외에는 정기적인 수입이 없었던 것으로 보이며, 부모의 경제적 상황이 여의치 않아 아파트가 여러 차례 강제집행， 압류， 가처분 등의 대상이 되는 등 부모의 주거가 불안정한 상태였기 때문에 아들이 아파트를 매수하되 부모가 그곳에서 안정적으로 생활하도록 하고, 어머니에게 정기적으로 금원을 지급하는 내용의 매매계약을 체결할 실질적인 이유가 있었다고 보았고, 이에 따라 어머니 황씨와 아들간에 아파트 소유권을 넘겨주고 아무런 대가관계가 없는 단순한 증여라기보다는 소유주택을 담보로 맡기고 평생동안 연금방식으로 매월 노후생활자금을 지급받는 주택연금과 비슷하다고 볼 여지도 있다. 따라서 부동산 취득원인이 증여라고 보더라도 적어도 상당한 대가를 지급하였다고 인정되는 부분은 증여세 과세가액에서 공제되어야 한다고 판시하였다.

◎ 대금의 지급방법 및 절세전략
최근과 같이 정부에서는 저출산·고령화 사회 문제, 빈부격차의 해소 등 다양한 정책적 목적 달성을 위하여 비과세와 감면의 축소, 세율인상 등 다양한 증세 방안을 찾고 있고, 이러한 세법 개정의 밑바탕에는 세금 부담능력이 있는 고소득자, 재산의 무상이전 등에 대해 과세권을 강화하고 있다고 생각된다. 이러한 경향에 따라 조세부담액이 증가할 것으로 예상되는 부모들은 다양한 절세방안을 찾게 되고, 보유재산이 많이 있는 부모들은 자녀 등을 위한 합리적인 이전 및 절세방안을 찾게 된다.

재산의 이전방법으로 과거에는 부모가 평생 알뜰하게 모아온 재산을 자식에게 물려주는 것이 미풍양속이고 당연한 것처럼 여겨왔으나 자식에게 재산을 물려준 이후에는 부모에 대해 나 몰라라 하는 경우가 있는 것으로 알려지고 있다. 다른 한편으로는 자녀가 부모에게 매월 일정한 생활비를 지급하면서 나중에 부모가 보유하고 있던 재산을 상속받는 경우에는 대가관계로 상계할 수 있는 방안을 찾기 어려워 상속세 신고를 해야 하는 경우도 예상된다.

이러한 점을 해결하기 위해 부모의 주택을 자녀에게 증여하고, 자녀가 생활비를 부담하는 부담부증여 증여계약서, 일명 ‘효도계약서’라는 것을 통해 이전하기도 한다. 이러한 사례는 재산을 자녀에게 증여하고 자녀가 계약서대로 의무를 이행하지 않는 경우에는 재산을 환원하는 방식이다. 이러한 증여 방식과는 달리, 위의 사례에서 보는 바와 같이 주택을 자녀에게 매매하고 주택연금방식으로 대가를 지급받는 방법을 고려할 수 있다.

부모가 자녀에게 주택 등의 소유권을 넘겨주고 연금방식으로 매월 노후생활자금을 지급받는 것은 주택연금과 비슷하다고 할 수 있다. 연금방식으로 대가를 지급받으려면 주택의 소유권을 자녀에게 넘겨줄 당시의 정기금 평가규정을 활용하면 정당한 대가를 계산할 수 있다. 현재 정기금으로 받는 경우에 적용되는 이자율은 연간 1,000분의 30이다. 매매의 대가는 매월 지급받을 원금과 이자를 계산한 금액의 현가와 재산의 평가액과 일치시키는 금액으로 결정하고, 차액이 발생하는 경우에는 그 차액은 증여재산가액이 될 것이다.

자녀가 재산을 취득할 수 있는 능력에 따라 저가 또는 고가, 부담부증여 등 다양한 요소를 고려하여 자녀의 능력에 맞게 이전계획을 마련하면, 이것이 절세전략이 될 것이다. 이것이 세무사회가 홍보하는 ‘세무사와 함께 하는 것이 생활의 지혜입니다’의 실천이다.

※ 위 내용은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

세무사신문 제840호(2023.3.16.)

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